↑ Вверх ↑

Специалист по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома

Семинар

Даты проведения:

нет данных

Тематика: ЖКХ

Организаторы: Русская Школа Управления

Спикеры:

Кузнецов Павел Александрович; Ниценко Илья Степанович; Субботин Виталий Николаевич

Техническая эксплуатация зданий

Главная цель технического обслуживания здания — обеспечить безопасность и комфортность.
Классификация зданий по функциональному назначению.
Здание как техническая система.
Классификация зданий по объемно-планировочным решениям.
Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий.
Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий.
Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости.
Основа технической эксплуатации — создание системы технического содержания.
Различают три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов.
Различают плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт.
Инструменты системы технического содержания — программы технического обслуживания.
Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения — планирование, исполнение, сдача работ.
Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий.
Документальное оформление осмотров.
Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения — планирование, исполнение, сдача работ.
Документальное оформление ППР и ТО.
Внеплановое техническое обслуживание.
Аварийно-техническое обслуживание.
Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады.
Предельные сроки устранения аварий.
Документальное оформление аварийных заявок.
Оперативное неплановое обслуживание.
Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов.
Практикум «Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок».
Документальное оформление заявочного сервиса.
Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
Документальное оформление сезонного технического обслуживания.
Текущий и капитальный ремонты.
Несменяемые и сменяемые объекты здания.
Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания.
Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному-физический износ.
Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания.
Оптимизация работ по текущему ремонту.
Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий.
Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию.
Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту.
Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания.

Ценообразование при управлении недвижимостью

Основные термины.
Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы.
Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью.
Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов.
Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций.
Содержание и примеры применения метода экспертных оценок.
Стандартизация процесса ценообразования в организации.
Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью.
Определение плана управления и производственной программы.
Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости.
Практикум: Составление технологических карт.
Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда.
Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта.
Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг.
Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости.

Бизнес-модель управления. Работа с должниками

Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг.
Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания.
Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция.
Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем.
Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора.
Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы.
Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников — как не стать заложником собственной недальновидности.
Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» — баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей.
Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда.
Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Административные нарушения (16:30-19:30)

Новые (расширенные) лицензионные требования и способы соблюсти интересы жителей и госоргана
Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения
Порядок внесения изменений в реестр лицензий
Возможности оспаривания административных штрафов. Противоречие лицензионных требований и положений о заключении договоров ресурсоснабжения
Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений
Государственный, региональный и муниципальный жилищный надзор
Взаимоотношения организации, управляющей МКД с Ростехнадзором, Роспотребнадзором, Росприроднадзором, пожарным надзором, иными надзорными органами
Проведение проверок по 294 ФЗ
Проверки организации, управляющей МКД, прокуратурой, порядок взаимодействия с прокуратурой.
Обжалование предписаний надзорных органов в досудебном порядке
Судебное обжалование предписаний и штрафов надзорных органов: КАС, КоАП, АПК РФ

Общее имущество. Содержание и коммерческое использование

Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Граница общего имущества и имущества собственников. Граница общего имущества — и имущества РСО.
Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ.
Помещения. Особенности отдельных видов нежилых помещений (встроено-пристроенные помещение). Понуждение о переводе нежилого помещения в жилое.
Проблемное поле объекта управления — конструктивные элементы здания.
Проблемное поле объекта управления — земельный участок многоквартирного дома — как оформить. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.
Проблемное поле объекта управления — внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик — принимать ли их.
Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость.
Качество услуг и контроль за ним. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД.
Виды осмотров общего имущества МКД.
Обоснование увеличения размера платы за содержание жилья.
Новый порядок работы аварийно-диспетчерской службы.
Дополнительные стандарты управления МКД: как соблюсти все требования.